Location meublée non professionnelle

Parmi les secteurs d'activité les plus florissants ces dernières années, le secteur de l'immobilier occupe une place privilégiée. Les propriétaires bailleurs ont généralement le choix entre la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle dont les régimes fiscaux varient sur différents aspects. Plusieurs avantages fiscaux font de la location de logement meublé à titre non professionnel, le régime le plus avantageux pour les loueurs. Quel est alors le régime fiscal de ce type de location ? Une complète présentation des règles fiscales qui régissent la location meublée non professionnelle ainsi que les avantages qui en découlent pour le propriétaire bailleur vous seront présentés dans cet article.

Location meublée non professionnelle : que savoir à propos ?

Aux termes de la loi, peuvent être considérés comme des bailleurs non professionnels :

Les loueurs d'habitation dont le total des recettes locatives n'excède pas 23 000 euros TTC par an ;
Les loueurs d'habitation dont les recettes annuelles ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal (ménage). Aussi, est-il nécessaire qu'aucun membre dudit ménage ne soit inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Une habitation peut être considérée comme meublée lorsqu'elle contient tout le mobilier dont le locataire aura besoin pour vivre décemment sans avoir à se procurer des meubles nouveaux. Par un décret en date du 31 juillet 2015, la liste du mobilier minimal que doit fournir le propriétaire bailleur a été établie.

Régime fiscal de la location meublée non professionnelle

Alors que les revenus qui proviennent de la location de logement vide sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers, ceux issus de la location meublée non professionnelle doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le législateur. Le bailleur de logement meublé non professionnel semble ici être considéré comme un entrepreneur.

Imposition des revenus locatifs

L'imposition des revenus issus de la location meublée non professionnelle comporte deux régimes : le régime de la microentreprise (micro-BIC) et le régime du réel simplifié. Le montant des loyers perçus est l'élément qui détermine l'appartenance à l'un de ces deux régimes. Néanmoins, le propriétaire bailleur reste libre d'opter pour le régime du réel simplifié s'il estime que celui du micro-BIC ne lui profite pas.

Le régime micro BIC

Les revenus locatifs perçus au titre de la location meublée non professionnelle relèvent du régime de la microentreprise lorsque leur montant est inférieur à 33 200 euros par an. Les nouvelles mesures fiscales entrées en vigueur en 2018 ont revu à la hausse ce montant qui s'élève désormais à 70 000 euros. Pour appartenir au régime de la micro entreprise, il est donc nécessaire que les revenus locatifs perçus ne soient pas supérieurs à ce nouveau plafond établi par la loi. Un abattement forfaitaire de 50% destiné à couvrir les charges de propriété s'applique au revenu effectivement perçu par le propriétaire-bailleur sans qu'il soit nécessaire de tenir une comptabilité régulière. Cet abattement constitue en réalité des réductions que la loi accorde sur l'impôt à payer. Il est censé permettre au propriétaire de financer les différentes charges qui peuvent naître comme celles liées à l'entretien de l'immeuble ou à la réparation des équipements endommagés. Cependant, il existe quelques spécificités concernant les locations saisonnières de logements meublés de tourisme et de chambres d'hôtes. Pour celles-ci, le montant plafond qui permet de rester sous le régime de la microentreprise se révèle beaucoup plus élevé. Autrefois à 82 000 euros par an, ce montant passe désormais à 170 000 euros à la faveur de réformes initiées par la loi de finances de l'année 2018. Le chiffre d'affaires du propriétaire bailleur connaîtra désormais un abattement pour frais de 71%, soit un taux d'imposition de 29%.

Le régime du réel simplifié

Au regard des nouvelles mesures initiées par la loi de finances de l'année 2018, pour appartenir au régime du réel simplifié, le chiffre d'affaires annuel doit être supérieur au plafond de 170 000 euros prévu pour le régime micro-BIC. Mais, le propriétaire-bailleur a la possibilité d'opter pour ce régime s'il le souhaite. Il lui suffira dans ce cas d'accomplir quelques formalités administratives. Le régime du réel possède également quelques particularités limitativement prévues par la loi parmi lesquelles la tenue d'une comptabilité régulière occupe une importante place. En effet, ce régime permet de déduire du chiffre d'affaires annuel :

Les intérêts des emprunts ;
Les frais d'acte notarié et droits d'enregistrement ;
Les frais des travaux d'entretien ;
Les coûts des réparations courantes ;
Les frais d'agence immobilière ou de conseil ;
L'amortissement (perte de valeur) progressif de l'immeuble.

Par ailleurs, en cas de déficit constaté, les pertes ou manquants peuvent être imputés sur les loyers à venir pendant une période de dix années. Ce grand avantage permet au propriétaire bailleur d'amortir plusieurs dépenses telles que la valeur du bien, les frais d'entretien et autres charges sur une période suffisamment longue pour un recouvrement complet. Concrètement, cet amortissement consistera pour le loueur à retrancher des loyers de chaque mois toutes les pertes qu'il a connues, et ce pendant dix années.

Les autres impositions

En plus de l'impôt sur les revenus locatifs issus de la location meublée non professionnelle, différents prélèvements fiscaux et sociaux sont également à payer.

Les impôts locaux

La location de logement meublé non professionnelle est assujettie à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt touche en particulier les loueurs dont l'activité revêt un caractère habituel et professionnel. En sont donc exonérés les propriétaires qui louent accidentellement (sans aucune périodicité) une partie de leur habitation personnelle. La cotisation sur la valeur ajoutée constitue le second impôt local à payer par le propriétaire bailleur. La taxe d'habitation qui désigne également un impôt local ne sera pas payée par ce dernier si le logement ne représente pas son habitation personnelle.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Les nouvelles mesures fiscales en vigueur excluent la location meublée non professionnelle du champ d'application de la TVA. Le propriétaire-bailleur n'a de ce fait pas à payer cet impôt qui ne s'applique qu'aux autres catégories d'activité.

La plus-value

Lorsque l'immeuble objet de la location meublée non professionnelle est cédé (vendu), la plus-value ou le bénéfice réalisé relève du régime des plus-values immobilières privées. Les règles alors applicables dans ce cas ont été définies par le législateur.

L'impôt sur la fortune

Les revenus locatifs ici perçus par le propriétaire bailleur sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière contenu dans la loi de finances de l'année 2018. Il est dû par les loueurs dont le patrimoine net taxable excède 1 300 000 euros et se calcule selon un barème progressif.

Location meublée non professionnelle : quels avantages ?

D'un point de vue fiscal, louer meublé à titre non professionnel regorge d'avantages considérables. Cette forme de location aide à amortir aisément le logement ainsi que le mobilier. En effet, la loi permet d'effectuer un grand nombre de déductions de diverses sortes sur l'impôt à payer. Lorsque les conditions sont remplies, le propriétaire bailleur peut ainsi déduire le coût d'acquisition de l'immeuble, du mobilier et les divers frais engagés pour l'entretien.